韓国の住宅ローンを調べ始めると、多くの外国人居住者が最初に出会うのが、ポグムジャリローン（보금자리론）です。長期の固定金利という魅力的な条件ですが、韓国国籍のない外国人には使えないんです。現実的な道は、市中銀行です。
このガイドでは、外国人として銀行に相談するときの進め方、ビザの種類がローンの条件にどう影響しうるか、金融委員会（금융위원회、FSC）が定めるLTVとDSRの上限が実際にどう働くかを説明します。あわせて、韓国の銀行の住宅ローンが、不動産購入ガイドで解説している許可区域と資金調達計画書の要件とどうつながるのかも見ていきます。
このガイドが扱うのは、住宅購入のための住宅担保ローン（주택담보대출）だけです。チョンセの保証金の融資については、外国人居住者のためのチョンセローンと保証金の保護をご覧ください。
政府系ローンは、ほとんどの外国人には使えません
韓国の住宅ローンで中心になる政府系の商品は2つあります。どちらも韓国国籍が条件です。
ポグムジャリローン（보금자리론）： 韓国住宅金融公社（한국주택금융공사、HF）の主力の長期固定金利ローンです。利用には韓国国籍（대한민국 국민）が必要で、HF自身の商品ページ（hf.go.kr）にもそう書かれています。在外国民（재외국민）と、韓国系の外国籍同胞（외국국적동포）は、この国籍の区分に入ります。ただし購入保証（구입자금보증）は使えないため、融資の限度額が下がることがあります。韓国系ではない外国籍の方は、対象外です。
ディディムドルローン（디딤돌대출）： 世帯の誰も住宅を所有していない世帯向けに、住宅都市基金（주택도시기금）が提供する政府系の住宅ローンです。こちらも韓国国籍が条件です。所得の上限、物件価格の上限、LTVの扱いは、ほとんどの外国人には関係ありません。国籍の条件で、その手前で断られてしまうからです。
F-4（韓国系）ビザまたはF-2-2ビザをお持ちで、HFの商品を使えるか確かめたい場合は、hf.go.krか、電話の1688-8114でHFに直接問い合わせてください。確認が取れるまでは、使えると思い込まないでおきましょう。
現実的な道は、市中銀行です
大手の市中銀行は、HFの商品とは別に、自社の住宅担保ローンを扱っています。政府の補助がないので金利は高めですが、使えること自体に価値があります。
住宅担保ローンについて問い合わせられる銀行には、次のようなところがあります。
- KB国民銀行（국민은행）
- 新韓銀行（신한은행）
- KEBハナ銀行（하나은행）
- ウリ銀行（우리은행）
- IBK企業銀行（기업은행）
条件、金利、資格要件は銀行ごとに違い、時期によっても変わります。2行以上のローン窓口を訪ねて、比べてから決めましょう。
誰が対象になるか
銀行は、次のような点を見るのが一般的です。具体的な要件は、銀行ごとに聞いてください。
- 有効な外国人登録証（외국인등록증、ARC）
- 十分な残り有効期間のある長期滞在ビザ（融資の実行日から、少なくとも数か月の残りを求める銀行が多いものの、要件は銀行によって違います）
- 確認できる韓国国内の収入（韓国での就業期間で証明します。要件は銀行によって違い、3か月でよい銀行もあれば、6〜12か月を求める銀行もあります）
- 韓国での信用履歴（信用スコアの基準は銀行ごとに決められています）
- 韓国の民法上の19歳以上
銀行は、ビザと滞在できる期間をもとに、ケースごとに判断します。申し込む前に、ビザの種類が融資額と期間にどう影響するかを聞いておきましょう。
外国人登録証を持たない非居住者は、ハードルがさらに上がり、貸さない銀行もあります。まず銀行に聞いてみてください。
ビザは、ローン期間にどう影響するか
ローン期間を残りの滞在期間までに限る銀行もあるので、確認しておきましょう。その場合、ビザが短いと期間も短くなり、月々の返済額は大きく跳ね上がります。短期滞在のビザをお持ちの方は、銀行に行く前に、まずこの点を確かめるのがいちばん大切です。
たとえば、銀行が期間を2年のE-7就労ビザに合わせて限るとしたら、ローン期間は20年や30年ではなく、2年になります。3億ウォン（約3,300万円）のローンを一般的な市中銀行の金利で2年で返す場合、同じ元本を20年で返すときより、月々の返済額は何倍にもなります。
F-5（永住）やF-6（結婚移民）を含め、ビザの種類は、銀行がそれぞれケースごとに判断します。ビザが融資額と期間にどう影響するか、聞いてみてください。
家の購入を考えていても、ビザが長期ではない場合、最初に相談する相手は銀行ではありません。ローンの前に、移民専門の弁護士と、ビザの見通しを話しましょう。
LTVとDSRの枠組み
金融委員会（FSC）は、韓国で誰がいくら借りられるかを決める上限を、2種類設けています。どちらも外国人居住者に適用されます。
LTVの上限：物件が担保になる範囲
担保認定比率（담보인정비율、LTV）は、物件の鑑定評価額に対して、最大いくらまで融資できるかを決める比率です。
2025年10月16日時点で、ソウルと規制地域（규제지역）には、次の上限が適用されています。
- 無住宅者（무주택자）：LTV 40%
- 多住宅者（다주택자）：住宅ローンは、ほとんどの場合、事実上禁止
ソウルと規制地域の物件には、LTVとは別に、融資額そのものの上限もあります。
- 鑑定評価額が15億ウォン（約1億6,500万円）以下の物件：融資は最大6億ウォン
- 15億ウォン超25億ウォン（約2億7,500万円）以下の物件：融資は最大4億ウォン
- 25億ウォン超の物件：融資は最大2億ウォン
自分が探しているエリアの家がどの価格帯に入るかは、ソウル区別のマンション売買価格で比べるか、価格エクスプローラーで月ごとの届出済みの取引を調べると、わかります。
これらの数字は、2025年10月15日付のFSCの報道資料と、同じ日付のKorea.kr（政府の政策ブリーフィング）をもとにしています。申請前に、fsc.go.krで現行の上限を必ず確認してください。韓国のLTV政策は2024年から2026年にかけて何度も変わっており、今後もマクロプルーデンス政策で変わる可能性があります。
FSCが確認できる規制の枠組みには、外国人と韓国人でLTVの区分を分ける定めはありません。ビザの期間が短い、韓国での信用履歴が浅いといった理由で、外国人にもっと厳しい独自の上限を設ける銀行がないか、各銀行に聞いてみましょう。それは銀行の与信判断であって、規制による義務ではありません。
次の点は、計画を立てる前に、銀行かfsc.go.krで確認してください。規制地域以外のLTV上限、初めて購入する人向けのLTVの例外が外国人居住者にも適用されるか、条件付きで売る人にどの上限が適用されるか、の3つです。
DSRの上限：収入でどこまで支えられるか
総負債元利金返済比率（총부채원리금상환비율、DSR）は、借りる人ごとに決まる上限です。銀行では、すべてのローンの年間の元金と利息の返済額の合計が、年間総収入の40%を超えてはいけません。
この上限は、負債全体に適用されます。自動車ローンや信用ローンなど、ほかの借り入れがあれば、その返済額も、新しい住宅ローンと合わせて40%の枠に入ります。
2025年10月16日から、ソウルと投機規制地域のDSR計算には、ストレス金利（스트레스 DSR）の下限3%が使われています。銀行は、返済額が40%の枠に収まるかを計算するときに、実際の金利にこの上乗せ分を加えます。そのため、いまの金利で40%の上限だけを当てはめた場合より、実際に借りられる最大額は小さくなるんです。
申請前に、fsc.go.krで現行のDSRルールを必ず確認してください。この数字は、2025年10月時点のFSCの一次資料で確認したもので、今後変わる可能性があります。
きりのいい数字を使った、説明のための例です（融資の約束ではありません）。年間の総収入が6,000万ウォン（約660万円）の場合、DSR 40%の上限では、年間の負債返済額の合計は2,400万ウォンまでです。ここにストレスDSRを当てはめ、さらに既存の借り入れを差し引くと、新しい住宅ローンで借りられる額の上限は、もっと下がります。正確な計算は、実際の収入と負債の数字をもとに、銀行の融資担当者に確認してください。
資金調達計画書の要件
許可区域で物件を購入する場合は、不動産取引申告（부동산 거래신고）に資金調達計画書（자금조달계획서）を添えて提出します。申告は、売買契約から30日以内に行います。2026年2月10日からは、利用する韓国の銀行のローンを、資金調達計画書の借入金の欄に、金融機関名を明記して記載する必要があります。
資金調達計画書と住宅ローンは、別々の手続きではありません。銀行の融資額、時期、貸し手は、資金調達計画書に記載した内容と合っていなければなりません。食い違いがあると、政府による資金源の確認が入ることもあります。
2026年2月10日からは、外国人の購入者は、不動産取引申告に、ビザの種類（체류자격）、韓国の住所、韓国に183日以上滞在したかどうかも、記載する必要があります。取引申告と許可区域の手続きの全体は、不動産購入ガイドで確認してください。
価格を決める前に、同じエリアの似たマンションがいくらで売れたかを、価格エクスプローラーで調べておきましょう。
許可区域で許可を受けた外国人の購入者は、許可日から4か月以内にその物件に入居し、取得後2年間は住み続ける必要があります。この居住義務があるため、使えるのは、自分が住む人向けのローンだけです。投資目的の住宅ローンや、住居と他の用途を兼ねた形のローンは、許可区域の購入では利用できません。
申し込みの手順
- 最初に、許可区域の許可を取ります。物件が許可区域にある場合は、売買契約を結ぶ前に、土地取引許可証（토지거래허가증）を取得してください。許可証がないと、購入は進められません。
- 公認仲介士（공인중개사）を通して、売買契約（매매계약）を結びます。契約金（계약금、一般的に約10%）を支払います。
- 契約から30日以内に、不動産取引申告（부동산 거래신고）を、資金調達計画書を添えて、市・郡・区の役所に提出します（売り手と共同で行うか、公認仲介士を通します）。銀行のローンは借入金の欄に記載します。
- 事前に用意できる書類を持って、銀行のローン窓口へ行き、事前審査を頼みます。
- 銀行が、信用審査、収入の確認、物件の鑑定を行います。
- 承認されたら、融資承諾書を受け取ります。
- 残金日（잔금일）に、ローンの資金が実行されます。売り手への送金を済ませます。
- 残金の支払い後、すぐに、地方裁判所の登記所で不動産登記（부동산등기）を申請します。
- 非居住者（비거주자）で、海外の資金で購入する場合は、外国為替銀行（외국환은행）に購入を報告する必要があります。必要なものを銀行に確認し、この手順については不動産購入ガイドもご覧ください。
必要な書類
銀行の予約の前に、次のものをそろえておきましょう。
- 外国人登録証（외국인등록증）
- 外国人登録事実証明書（외국인등록사실증명）：HiKorea（hikorea.go.kr）か出入国管理事務所で取得できます
- パスポート
- 在職証明書（재직증명서）
- 収入を証明する書類：直近1〜2年分の給与所得の源泉徴収票（근로소득 원천징수영수증）
- 直近3〜6か月分の韓国の銀行の取引明細
- 不動産登記簿謄本（등기부등본）：発行から1か月以内のもの
- 建築物台帳（건축물대장）
- 売買契約書（매매계약서）
- 土地取引許可証（토지거래허가증）：物件が許可区域にある場合
銀行から、追加の書類を求められることもあります。予約の前に、融資担当者に、書類の全リストを確認しておきましょう。
このガイドで扱わないこと
- 韓国での不動産の買い方、許可区域、不動産取引申告、外国為替の申告： 韓国で不動産を購入するをご覧ください。
- チョンセの保証金ローンと、保証金返還の保証： 外国人居住者のためのチョンセローンと保証金の保護をご覧ください。
- 韓国の銀行口座の開き方： 外国人居住者のための韓国での銀行利用をご覧ください。
- 韓国の住宅制度の全体像： 外国人居住者のための韓国住宅ガイドをご覧ください。
FAQ
在韓外国人は住宅購入ローンを組めますか？
はい、市中銀行を通じて可能です。韓国の融資ルールでは、外国人も韓国人も同じ扱いです。貸すかどうかは銀行ごとの判断なので、2行以上（たとえばKB国民銀行、新韓銀行、ハナ銀行、ウリ銀行）に、必要なものを聞いてみてください。政府系ローン（ポグムジャリとディディムドル）は韓国国籍が条件のため、ほとんどの外国人は利用できません。
政府系の韓国の住宅ローンが外国人に使えないのはなぜですか？
ポグムジャリローン（보금자리론）もディディムドルローン（디딤돌대출）も、韓国国籍（대한민국 국민）が条件です。ポグムジャリローンを運営するのは韓国住宅金融公社（HF）、ディディムドルローンの財源は住宅都市基金（주택도시기금）です。ポグムジャリローンでは、在外国民と韓国系の外国籍同胞は韓国国民として扱われますが、購入保証は使えないため、融資の限度額が低くなることがあります。F-4またはF-2-2ビザをお持ちの方は、hf.go.krで直接、資格を確認してください。
ビザの種類は、韓国での住宅ローンにどう影響しますか？
銀行は、ビザと滞在できる期間をもとに、ケースごとに判断します。申し込む前に、ビザの種類が融資額と期間にどう影響するかを聞いておきましょう。
ソウルで不動産を買う外国人には、どのLTV上限が適用されますか？
2025年10月16日時点で、ソウルおよび規制地域の担保認定比率（LTV）の上限は、無住宅者（무주택자）に対して40%です。25億ウォン超の物件は、LTVに関わらず融資額の上限が2億ウォンになります。これらの上限はマクロプルーデンス政策で変わります。申請前に、fsc.go.krで現行の上限を確認してください。
DSRの上限とは何ですか？借りられる額にどう影響しますか？
銀行では、すべてのローンの年間返済額の合計が、年間総収入の40%を超えてはいけません。ソウルと投機規制地域では、DSRの計算にストレス金利の下限3%も適用されます。そのため、実際に借りられる最大額は、40%の上限だけで計算した額より小さくなります。申請前に、fsc.go.krで現行のDSRルールを確認してください。
短期滞在のビザだと、ローン期間はどうなりますか？
ローン期間を残りの滞在期間までに限る銀行もあるので、確認しておきましょう。その場合、2年のビザなら期間も2年になることがあり、20年や30年のローンに比べて、月々の返済額はずっと大きくなります。
住宅ローンは資金調達計画書に記載する必要がありますか？
はい。許可区域で購入する場合は、不動産取引申告（부동산 거래신고）に資金調達計画書（자금조달계획서）を添えて提出します。申告は売買契約から30日以内に行います。韓国の銀行のローンは、借入金の欄に金融機関名を明記して、必ず記載してください。この要件は2026年2月10日から施行されています。詳しくは不動産購入ガイドをご覧ください。
ソウルの物件の融資上限は、いくらですか？
2025年10月16日時点で、ソウルと投機規制地域の物件には、段階的な融資上限が適用されています。鑑定評価額が15億ウォン以下の物件は最大6億ウォン、15億ウォン超25億ウォン以下の物件は最大4億ウォン、25億ウォン超の物件は最大2億ウォンです。申請前に、fsc.go.krで現行の上限を確認してください。
在韓外国人が住宅ローンを組むなら、どの銀行がいちばんよいですか？
全員にとってベストな銀行は、ひとつではありません。条件、資格要件、金利は銀行ごとに違います。たとえばKEBハナ銀行、新韓銀行、ウリ銀行、KB国民銀行のうち、2行以上のローン窓口を訪ねて、比べてから決めましょう。
住宅購入ローンのための書類には、どんなものがありますか？
銀行では、本人確認、収入、物件に関する書類を求められるのが一般的です。予約の前に、銀行に書類のリストを聞いておきましょう。よくあるのは、外国人登録証（외국인등록증）、パスポート、在職証明書（재직증명서）、給与所得の源泉徴収票（근로소득 원천징수영수증）、売買契約書（매매계약서）、そして物件が許可区域にある場合は土地取引許可証（토지거래허가증）です。