外国人は韓国で不動産を買えますか？購入手続きの完全ガイド（2026年版）

韓国で物件を探し始める外国人の多くは、2025年8月に始まった許可区域のルールを知りません。ソウルと、京畿道・仁川の大部分では、契約を結ぶ前に政府の許可が必要になりました。この手順を飛ばすと、契約が無効になるおそれがあります。

このガイドでは、購入できる人、許可区域のルール、契約後の2つの申告、契約から登記までの購入の流れ、税金、住宅ローン、事前の確認事項を説明します。

外国人は韓国で不動産を買えますか？

はい、買えます。韓国には、外国人の不動産所有を一律に禁じるルールはありません。購入する権利は、不動産取引申告等に関する法律（부동산 거래신고 등에 관한 법률）に基づいています。この法律が定めているのは、申告と、指定区域での許可です。所有そのものを丸ごと制限するものではありません。

通常の購入手続きに加えて、外国人には3つの追加の手順があります。

1. 指定区域での事前の許可（ソウル、京畿道の大部分、仁川の広い範囲で、契約を結ぶ前に必要です。2027年8月25日まで）。
2. 契約から30日以内に提出する不動産取引申告（부동산 거래신고）。外国人の場合は、ビザの種類、住所、183日の滞在の有無といった項目が加わりました。
3. 非居住者が海外から購入資金を持ち込む場合の、外国為替銀行への外国為替取引の申告（외국환거래 신고）。

契約、支払いの段階、所有権の登記、税金といった通常の購入手続きは、全員に共通です。以下で説明します。

物件の種類について、一点補足しておきましょう。土地が、大統領令で定める軍事基地保護区域などの国防関連区域（一部の島や、軍の部隊・重要な国家施設の近くの土地など）、指定された文化遺産や天然記念物の保護区域、生態系・景観保全地域、特定野生生物の保護区域にある場合、外国人は、契約を結ぶ前に、市・郡・区の役所から別の土地取得許可を受ける必要があります。根拠は、不動産取引申告等に関する法律第9条です。この許可なしに結んだ契約は無効です。こうした区域の中や近くの物件を考えているなら、先に弁護士か担当省庁に相談してください。

2025年の許可区域：何を定めていて、誰が対象か

2025年8月に何が変わったか

2025年8月26日より前は、外国人は韓国のどこでも先に契約を結び、そのあとで申告できました。この方式は、指定区域の外では今も変わりません。

指定区域の中では、順番が逆になりました。契約を結ぶ前に、土地取引許可証（토지거래허가증）を申請して受け取る必要があるんです。これは国土交通部（MOLIT）が、告示第2025-1058号として発表しました。

2026年8月20日、国土交通部は同じ区域を公告第2026-1105号（국토교통부공고 제2026-1105호）で再指定しました。新しい期間は、2026年8月26日から2027年8月25日までです。対象の地域と物件の種類は変わっていません。国土交通部は、区域を延長したり変更したりできます。契約を結ぶ前に、molit.go.krで最新の状況を確認してください。

ソウルと京畿道の一部では、マンションに対して、重なる2つ目の指定があります。 国土交通部は、2025年10月15日に告示第2025-1219号を発表し、2025年10月20日に施行しました。この第2層の指定は、ソウル全25区と京畿道の12市・区でのマンション（아파트）の購入が対象です。光明（광명）、果川（과천）、義王（의왕）、河南（하남）、水原の3区（수원 장안、영통、팔달）、城南の3区（성남 수정、중원、분당）、龍仁水枝（용인 수지）、安養東安（안양 동안）です。連立住宅（연립주택）と多世帯住宅（다세대주택）は、告示に挙げられた、マンションが混在する団地の中にある場合に限って対象になります。第2層は2026年12月31日までです。これらのソウル・京畿道の地域でマンションを買う場合は、2つの指定の両方が適用されます。第2層のほうが先に終わります。2026年12月31日の後も、これらの地域のマンションは、第1層により2027年8月25日まで許可が必要です。契約を進める前に、ソウル市の土地ポータル（land.seoul.go.kr）か molit.go.kr で、2つの指定それぞれの最新の状況を確認してください。

対象になる地域

指定区域は次のとおりです。

• ソウルの全25区（구）。
• 京畿道の23市・郡。水原、城南、高陽、平沢などが含まれます。除外されている京畿道の地域は、楊州、利川、議政府、東豆川、楊平、驪州、加平、漣川の計8か所です。
• 仁川の8つの区。桂陽（계양）、南洞（남동）、弥鄒忽（미추홀）、富平（부평）、延寿（연수）、西海（서해）、黔丹（검단）、永宗（영종）と、済物浦区（제물포구）の一部です。2025年と同じ範囲です。2026年の公告では、2026年7月に施行された仁川の新しい区名が使われています。除外されている仁川の地域は、江華、甕津、済物浦区のそれ以外の部分です。

第2層のマンション限定の指定（告示第2025-1219号、2026年12月31日まで）は、ソウル全25区と京畿道の12市・区が対象です。光明（광명）、果川（과천）、義王（의왕）、河南（하남）、水原の3区（수원 장안、영통、팔달）、城南の3区（성남 수정、중원、분당）、龍仁水枝（용인 수지）、安養東安（안양 동안）です。仁川の地域は、第2層には含まれません。

対象になる人

許可が必要になるのは、不動産取引申告等に関する法律第2条第4号の「外国人等」です。具体的には、韓国国籍を持たない人、外国の法律に基づいて設立された法人、外国人が構成員または役員の半数以上を占める法人、外国人が資本または議決権の半数以上を持つ法人、外国政府、国際機関です。

対象になる物件の種類

許可が必要なのは、建築法施行令にいう、単独住宅（단독주택）、多家口住宅（다가구주택）、マンション（아파트）、連立住宅（연립주택）、多世帯住宅（다세대주택）です。

対象外なのは、オフィステル（오피스텔）、贈与（증여）、相続（상속）、競売（경매）です。

ソウルと京畿道の指定地域でマンションを買う方へ： ソウル全25区と、上に挙げた京畿道の12市・区のマンションは、2つの別々の許可区域の指定が同時に適用されます。第1層（公告第2026-1105号で再指定）は、2027年8月25日までです。第2層（告示第2025-1219号）は、2026年12月31日までです。どちらも、事前承認の手続きは同じです。

許可の手続きの流れ

買主と売主が共同で、契約を結ぶ前に、地元の区役所か市役所に申請します。行政機関は、購入が投機ではなく、実際に住むためのものかを確認します。許可証が発行されたら、契約を進められます。

購入が完了したあと、許可を受けた人は、4か月以内に入居し、少なくとも2年間は住み続ける必要があります。違反すると、物件価額の最大10%までの過料が繰り返し科されるおそれがあり、購入が取り消される可能性もあります。

許可区域の外では

釜山、大邱、済州、そして京畿道・仁川の許可区域の外では、先に契約を結び、そのあと30日以内に不動産取引申告（부동산 거래신고）を提出します。事前の許可は要りません。ただし、土地が第9条の特別区域（軍事、文化遺産、自然保護の区域）にある場合は別です。

契約後の2つの申告

1. 不動産取引申告（부동산 거래신고）

外国人を含むすべての購入者は、売買契約を結んだあとに、この申告を提出します。法的な根拠は、不動産取引申告等に関する法律第3条です。

期限： 契約を結んだ日から30日以内。

誰が提出するか： 買主と売主が共同で、または契約書を作成した公認仲介士。

提出先： 物件の所在地を管轄する市・郡・区の役所（시/군/구청）。不動産取引管理システムを使えば、オンラインでも提出できます。

外国人の購入者に加わる項目：

• ビザの種類（체류자격）、韓国国内の住所、韓国滞在が183日以上かどうか（2026年2月10日以降に結んだ契約で必要。改正後の施行令と施行規則に基づきます）
• 許可区域での購入の場合：購入資金のすべての出どころを示す資金調達計画書（자금조달계획서）と証明書類。海外の銀行預金、海外からの借入、株式や債券の売却代金、暗号資産の売却代金を含みます（2026年2月10日以降に結んだ契約で必要）

申告を終えると、不動産取引契約申告済証（부동산거래계약 신고필증）が交付されます。所有権の登記には、この書類が要ります。

贈与など、売買以外の契約： 別の外国人不動産取得申告（외국인 부동산 취득 신고、第8条）は、贈与や交換など、売買以外の契約だけが対象です。期限は、契約を結んでから60日以内です。契約によらない取得（相続、競売、合併）の場合は、取得した日から6か月以内です。

2. 非居住者の外国為替申告（외국환거래 신고）

非居住者（비거주자）が、韓国の外から持ち込んだ資金や送金した資金で購入する場合は、外国為替取引法（외국환거래법）に基づき、取引を証明する書類を添えて、外国為替銀行（외국환은행）に購入を申告する必要があります。

銀行で必要な書類：

• 売買契約書
• 物件の鑑定評価書か、公示地価確認書（공시지가 확인서）
• 登記事項証明書（등기부등본）

あとで売却するとき： 売却して代金を海外に送る予定なら、そのときに何が必要か、銀行に確認しましょう。

問い合わせ先：韓国銀行の外国為替監督チーム、02-759-5300。

この申告に関する韓国銀行の案内は、非居住者（비거주자）が対象です。韓国に住んでいて、韓国の口座から支払う場合は、資金を送る前に、何か申告が必要かどうかを銀行に確認しましょう。

購入の流れ

物件探しと仲介士の選び方

韓国の不動産市場は、大半が公認仲介士（공인중개사）を通じて動いています。事務所の入口にある「공인중개사」の看板が目印です。許可区域では、許可証がなければ先に進めません。早めに公認仲介士に依頼し、許可区域の手続きに慣れているかを確かめておきましょう。

契約と支払いの段階

韓国の住宅の購入は、3つの支払いの段階で進みます。

1. 契約金（계약금）： 購入価格の約10%を、契約を結ぶときに支払います。契約で別に定めていなければ、相手方が履行に着手する（たとえば中途金が支払われる）までは、買主は契約金を放棄して解除でき、売主は契約金の倍額を返して解除できます（民法第565条）。
2. 中途金（중도금）： 契約から引き渡しまでの間に、契約で決めた日に、決めた金額を支払います。
3. 残金（잔금）： 引き渡し日に支払う残りの金額です。鍵と登記書類は、同じ日に受け渡します。

所有権の登記（부동산등기）：支払うだけでは足りません

残金を支払っても、法的な所有者にはなれません。民法第186条により、第三者に対して所有権が移るのは、地方法院の登記所（등기소）で登記したときだけです。

代金を支払ってから登記するまでの間に、物件に差押えや抵当権が設定されると、所有権を失うおそれがあります。残金を支払ったら、すぐに登記しましょう。

登記に提出するもの：

• 移転の契約書
• 不動産取引契約申告済証（부동산거래계약 신고필증）
• 取得税の納付を証明する書類
• 売主の協力（登記義務の証明書と印鑑）

登記は、通常、5〜10営業日で完了します。

オンラインでの手続き： iros.go.kr（대법원 인터넷등기소）。韓国で発行されたデジタル証明書を持たない非居住者は、現地の代理人に手続きを頼む必要があるかもしれません。

事前の確認：契約書に署名する前に調べること

登記事項証明書（등기부등본）

契約書に署名する前と、残金を支払う日に、iros.go.krか裁判所の登記所（등기소）でこの書類を取りましょう。確認するのは次の点です。

• 名義人が売主と一致しているか
• 抵当権（근저당）
• 仮差押え（가압류）
• 差押え（압류）
• 以前の所有権や賃借権の主張がないか

手数料はわずかで、誰でもオンラインで取得できます。

建築物台帳（건축물대장）

gov.krの政府24か、地元の区役所で取得します。建物の法的な用途、床面積、建築の状況が分かります。実際の使い方が法的な用途と違う場合（たとえば、違法に区切られた住戸）は、融資、保険、将来の売却で問題が出るおそれがあります。

購入時の税金

取得税（취득세）

購入後60日以内に、地方自治体へ納めます。根拠は、地方税法（지방세법）第11条です。税率は、購入価格の区分と、保有する住宅の総数によって変わります。

付加税として、地方教育税（지방교육세）と農漁村特別税（농어촌특별세）が、取得税に上乗せされます。

手頃な価格の初めての住宅なら、付加税を含めた実効税率は、通常、1%から3.5%前後の範囲です。ただし、正確な数字は税率表によって変わります。この数字を最新のものとして頼らないでください。購入前に、wetax.go.krか地元の税務署で、最新の税率表を確認しましょう（2026年時点。購入前に最新の税率を確認してください）。

すでに複数の住宅を持っている購入者は、地方税法により、税率が大きく上がることがあります。規制地域で法人として購入する場合も、高い税率が課されます。

外国人に対する、国籍に応じた取得税の加算や免除は、確認されていません。nts.go.krで確認してください。

保有にかかる税金

財産税（재산세）： 地方自治体が毎年課税します。課税の基準日は、毎年6月1日です。税率は、公的に評価された不動産の価額によって変わります（2026年時点。最新の税率はwetax.go.krで確認してください）。

総合不動産税（종합부동산세、종부세）： 政府が定めた基準額を超える高額の不動産に課される国税です。税率と基準額は、ここ数年で何度も変わっています。自分の物件が対象になるかどうかを判断する前に、nts.go.krで最新の基準額と税率を確認してください。

仲介手数料

売買の仲介手数料（중개보수）には、法律で上限があります。買主と売主が、それぞれ別に仲介士へ支払います。

ソウル市の料率表（2021年10月19日に最終更新。更新されたかどうかはenglish.seoul.go.krで確認してください）では、ソウルの売買取引の上限は次のとおりです。

ソウル以外の取引は、韓国公認仲介士協会の手数料ツール（kar.or.kr）か、国土交通部の電子契約システム（irts.molit.go.kr）で確認してください。

外国人も住宅ローンを組めますか？

はい。ただし、審査の結果は人によって違います。特に影響するのは次の点です。

ビザと居住の状況： 貸し手は、ビザの種類と収入をもとに、ケースごとに判断します。非居住者への制限はさらに厳しく、融資に応じない貸し手もあります。

担保認定比率（LTV）の上限： ソウルなどの規制地域では、金融委員会（FSC）が担保認定比率の上限を定めていて、外国人に限らず、すべての借り手に適用されます。この上限は、マクロプルーデンス政策によって変わります。借りられる金額を計算する前に、fsc.go.krで最新の上限を確認してください（2026年時点。申し込む前に最新のLTV上限を確認してください）。

総負債元利金返済比率（DSR）： すべての借り手に、年間の総所得のうち返済に回せる割合の上限が適用されます。最新の数字は、貸し手に確認してください。

許可区域と居住義務： 許可区域で購入した場合、銀行は許可証の提示を求めます。居住義務（最低2年）は、利用できる融資の形に影響します。

外国人の申込者に対応しているとされてきた主な韓国の銀行には、KEBハナ銀行、新韓銀行、ウリ銀行、KB国民銀行があります。銀行の商品は変わります。各銀行に直接問い合わせ、確認が取れないうちは、特定のLTVや金利の数字を最新のものとして扱わないでください。

韓国の銀行口座や信用履歴がない非居住者の場合、住宅ローンを組むのはかなり難しくなります。融資を受けられると考える前に、外国人への融資に詳しい、認可を受けた住宅ローンのブローカーかファイナンシャルアドバイザーに相談しましょう。

FAQ

外国人は韓国で不動産を買えますか？

はい、買えます。韓国には、外国人の不動産所有を一律に禁じるルールはありません。住宅も商業用不動産も、大半は外国人が購入できます。追加で必要になる主な手続きは、指定区域での事前の許可（2025年8月から、ソウルと京畿道・仁川の広い範囲）、30日以内の不動産取引申告での追加項目の記載、そして、海外から資金を持ち込む非居住者の場合は外国為替銀行への申告です。

ソウルで不動産を買う前に、外国人は政府の許可が必要ですか？

はい、2025年8月26日から必要です。許可区域制度は、現在2つの層で成り立っています。第1層（告示第2025-1058号、公告第2026-1105号で再指定）は、ソウル全25区、京畿道の23市郡、仁川の8つの区と済物浦区の一部にある、すべての種類の住宅を対象にしていて、2027年8月25日まで続きます。第2層（告示第2025-1219号）は、マンションに限った別の指定で、ソウル全25区と京畿道の12市・区（光明、果川、義王、河南、水原の3区、城南の3区、龍仁水枝、安養東安）が対象です。期間は2025年10月20日から2026年12月31日までです。これらのソウル・京畿道の地域でマンションを買う場合は、2つの層の両方が適用されます。先に終わるのは第2層で、2026年12月31日です。その後も、これらの地域のマンションは、第1層により2027年8月25日まで許可が必要です。物件探しを始める前に、molit.go.krで最新の状況をご確認ください。

30日以内の不動産取引申告とは何ですか？誰が提出しますか？

外国人を含むすべての購入者は、売買契約を結んでから30日以内に、売主と共同で、または契約書を作成した公認仲介士を通じて、物件所在地の市・郡・区の役所に不動産取引申告（부동산 거래신고）を提出します。これは許可区域の中も含め、韓国全土に適用されます。2026年2月10日以降に結んだ契約では、外国人購入者の申告に、ビザの種類（체류자격）、韓国国内の住所、韓国滞在が183日以上かどうかも記載します。物件が許可区域にある場合は、海外の預金、海外からの借入、暗号資産の売却代金を含め、購入資金の出どころを記した資金調達計画書（자금조달계획서）も提出します。別の60日以内の外国人不動産取得申告（외국인 부동산 취득 신고）は、贈与など、売買以外の契約が対象です。

購入代金を払っても、なぜ法的な所有者になれないのですか？

韓国の民法（민법）第186条は、第三者に対して所有権が移るには登記が必要だと定めています。地方法院の登記所（등기소）で名義を登記するまで、所有権を主張することはできません。代金を支払ってから登記するまでの間に、売主の債権者が差押えなどの権利を設定すると、物件を失うおそれがあります。残金を支払ったら、すぐに登記しましょう。

外国為替取引の申告とは何ですか？いつ必要ですか？

海外の資金で購入する非居住者（비거주자）は、取引を証明する書類を添えて、外国為替銀行（외국환은행）に購入を申告する必要があります。法的な根拠は外国為替取引法（외국환거래법）です。将来、売却代金を海外に送るときに何が必要かは、銀行に確認しましょう。相談は、韓国銀行の外国為替監督チーム（02-759-5300）で受け付けています。

韓国で不動産を買うと、どんな税金がかかりますか？

購入時にかかる主な税金は、地方税法（지방세법）第11条に基づく取得税（취득세）で、購入後60日以内に地方自治体へ納めます。これに、地方教育税と農漁村特別税が付加税として上乗せされます。正確な税率は、購入価格と、すでに保有している住宅の数によって決まります。国籍に応じた加算税は、現時点ではありません。購入前に、wetax.go.krで最新の税率をご確認ください。

外国人でも韓国で住宅ローンを組めますか？

組める場合があります。ただし、審査に通るかどうかは、ビザの種類、収入の出どころ、物件の所在地によって変わります。貸し手は、ビザの種類と収入をもとに、ケースごとに判断します。ソウルなどの規制地域では、金融委員会（FSC）が定める担保認定比率（LTV）の上限が適用されます。この上限はマクロプルーデンス政策によって変わるので、貸し手に直接問い合わせ、fsc.go.krで最新のルールもご確認ください。

購入前に、登記事項証明書（등기부등본）では何を確認すればいいですか？

契約書に署名する前に、iros.go.krか裁判所の登記所（등기소）で登記事項証明書（등기부등본）を取りましょう。名義人が売主と一致しているかを確かめ、抵当権（근저당）、仮差押え（가압류）、差押え（압류）がないかを調べます。どれも、購入後の所有権に影響するおそれがあります。あわせて、gov.krで建築物台帳（건축물대장）も取り、法的な用途と床面積を確認しましょう。

許可区域のルールは、ソウル以外では違いますか？

はい、違います。釜山、大邱、済州、そして京畿道・仁川の許可区域の外では、外国人の購入に事前の許可は要りません（土地が第9条の軍事・文化遺産・自然保護区域にある場合を除きます）。先に契約を結び、そのあと30日以内に不動産取引申告を提出します。海外から資金を持ち込む非居住者の場合は、物件がどこにあっても、外国為替銀行への申告が必要です。

ソウルで不動産を買うときの仲介手数料はいくらですか？

売買の仲介手数料（중개보수）は、法令で上限が定められています。ソウル市の料率表（2021年10月19日に最終更新。更新されたかどうかは確認が必要です）では、15億ウォン（約1億6,500万円）以上の取引の上限は0.7%で、金額が低いほど上限も下がります。買主と売主が、それぞれ別に支払います。最新の料率表は、english.seoul.go.krか、韓国公認仲介士協会（kar.or.kr）のツールでご確認ください。

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