외국인도 한국에서 집을 살 수 있나요? 매매 절차 완전 가이드 (2026)

외국인이 한국에서 집을 알아볼 때 2025년 8월에 시작된 허가구역 규정을 모르는 경우가 많아요. 서울과 경기·인천 대부분 지역에서는 계약을 맺기 전에 정부 승인부터 받아야 해요. 이 단계를 건너뛰면 계약이 무효가 될 수 있거든요.

이 가이드는 누가 살 수 있는지, 허가구역 규정, 계약 뒤에 하는 두 가지 신고, 계약부터 등기까지의 매수 절차, 세금, 대출, 계약 전 권리 확인까지 차례로 알려 드려요.

외국인도 한국에서 집을 살 수 있나요?

네, 살 수 있어요. 한국은 외국인의 부동산 소유를 전면 금지하지 않거든요. 집을 살 권리는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에서 나와요. 이 법은 신고 의무를 정하고, 지정 지역에서는 허가 의무를 정하지만, 소유 자체를 막지는 않아요.

일반적인 매수 절차에 더해 외국인 매수인에게는 세 단계가 더 있어요.

1. 지정 구역의 사전 허가예요. 서울, 경기 대부분, 인천 상당 지역에서는 계약을 맺기 전에 받아야 하고, 2027년 8월 25일까지 이어져요.
2. 계약을 맺고 30일 안에 하는 부동산 거래신고예요. 외국인은 이제 체류자격, 주소, 183일 체류 여부 같은 항목이 더 들어가요.
3. 해외에서 매수 자금을 들여오는 비거주자라면 외국환은행에 하는 외국환거래 신고예요.

계약, 대금 지급 단계, 등기, 세금 같은 일반 절차는 아래에서 설명해요. 누구에게나 똑같이 적용돼요.

토지 유형에 대한 참고 사항이 하나 있어요. 대통령령으로 정한 군사기지 보호구역이나 그 밖의 국방 관련 지역(일부 섬, 군부대나 주요 국가시설 주변 토지 등), 지정된 문화유산·천연기념물 보호구역, 생태·경관 보전지역, 야생생물 특별보호구역에 있는 땅이라면, 외국인 매수인은 계약 전에 시·군·구청에서 토지취득허가를 따로 받아야 해요. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조에 따른 규정이에요. 이 허가 없이 맺은 계약은 무효예요. 이런 지역이나 그 근처 부동산을 알아보고 있다면 진행하기 전에 변호사나 담당 부처에 먼저 문의하세요.

2025년 토지거래허가구역: 무엇이고 누가 해당될까요?

2025년 8월에 무엇이 달라졌나요?

2025년 8월 26일 전에는 외국인도 전국 어디서든 계약을 먼저 맺고 나중에 신고하면 됐어요. 지정 구역 밖에서는 지금도 그래요.

지정 구역 안에서는 순서가 거꾸로 됐어요. 계약을 맺기 전에 토지거래허가증을 신청해서 받아야 해요. 국토교통부가 공고 제2025-1058호로 발표한 규정이에요.

2026년 8월 20일에 국토교통부는 같은 구역을 공고 제2026-1105호(국토교통부공고 제2026-1105호)로 다시 지정했어요. 새 기간은 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지예요. 대상 지역과 부동산 유형은 바뀌지 않았어요. 국토교통부가 구역을 연장하거나 바꿀 수 있으니, 계약 전에 molit.go.kr에서 최신 현황을 확인하세요.

서울과 경기 일부의 아파트에는 겹치는 지정이 하나 더 있어요. 국토교통부는 2025년 10월 15일 공고 제2025-1219호를 냈고, 2025년 10월 20일부터 효력이 생겼어요. 이 2단계 지정은 서울 25개 구 전체와 경기 12개 시·구의 아파트 매수에 적용돼요. 광명, 과천, 의왕, 하남, 수원 3개 구(장안, 영통, 팔달), 성남 3개 구(수정, 중원, 분당), 용인 수지, 안양 동안이에요. 연립주택과 다세대주택은 공고에 올라 있는 아파트 혼합 단지 안에 있을 때만 해당돼요. 2단계는 2026년 12월 31일까지예요. 이 서울·경기 지역에서 아파트를 사려는 분은 두 지정이 모두 적용돼요. 2단계가 1단계보다 먼저 끝나요. 2026년 12월 31일 이후에도 그 지역 아파트는 1단계에 따라 2027년 8월 25일까지 허가가 필요해요. 진행하기 전에 서울시 토지정보 포털(land.seoul.go.kr)이나 molit.go.kr에서 두 지정의 현황을 모두 확인하세요.

어떤 지역이 포함되나요?

지정 구역은 이래요.

• 서울 25개 구 전체예요.
• 경기도 23개 시·군이에요. 수원, 성남, 고양, 평택 등이 들어가요. 제외되는 경기 지역은 양주, 이천, 의정부, 동두천, 양평, 여주, 가평, 연천으로 모두 8곳이에요.
• 인천 8개 구예요. 계양, 남동, 미추홀, 부평, 연수, 서해, 검단, 영종, 그리고 제물포구 일부가 들어가요. 2025년과 같은 지역이에요. 2026년 공고는 2026년 7월에 바뀐 새 인천 구 이름을 써요. 제외되는 인천 지역은 강화, 옹진, 제물포구의 나머지 지역이에요.

2단계 아파트 전용 지정(공고 제2025-1219호, 2026년 12월 31일까지)은 서울 25개 구 전체와 경기 12개 시·구에 적용돼요. 광명, 과천, 의왕, 하남, 수원 3개 구(장안, 영통, 팔달), 성남 3개 구(수정, 중원, 분당), 용인 수지, 안양 동안이에요. 2단계에는 인천 지역이 포함되지 않아요.

누가 해당되나요?

허가 의무는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조 제4호의 "외국인등"에게 적용돼요. 한국 국적이 없는 사람, 외국 법에 따라 세워진 법인이나 단체, 구성원이나 임원의 절반 이상이 외국인인 법인이나 단체, 자본금이나 의결권의 절반 이상을 외국인이 가진 법인이나 단체, 외국 정부, 국제기구가 여기에 들어가요.

어떤 부동산 유형이 해당되나요?

허가 대상은 건축법 시행령에 따른 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이에요.

제외되는 것은 오피스텔, 증여, 상속, 법원 경매예요.

서울과 경기 지정 지역 아파트 매수인께 알려 드려요. 서울 25개 구 전체와 위에 적은 경기 12개 시·구의 아파트는 두 개의 허가 지정이 동시에 적용돼요. 1단계(공고 제2026-1105호로 재지정)는 2027년 8월 25일까지, 2단계(공고 제2025-1219호)는 2026년 12월 31일까지예요. 두 지정 모두 사전 승인 절차는 같아요.

허가 절차는 어떻게 진행되나요?

매수인과 매도인이 함께, 아무것도 서명하기 전에 해당 구청이나 시청에 신청해요. 투기가 아니라 실제로 거주할 목적인지 심사해요. 허가증이 나오면 계약을 진행할 수 있어요.

거래가 끝난 뒤에 허가를 받은 사람은 4개월 안에 입주해서 최소 2년 동안 그 집에 살아야 해요. 위반하면 집값의 최대 10%까지 과태료가 반복해서 부과되고, 매수가 취소될 수도 있어요.

허가구역 밖에서는 어떻게 하나요?

부산, 대구, 제주, 그리고 경기·인천에서 허가구역 밖인 지역에서는 계약을 먼저 맺고 30일 안에 부동산 거래신고를 하면 돼요. 사전 허가는 필요 없어요. 다만 제9조가 정한 특별 지역(군사, 문화유산, 자연 보호 구역)에 있는 땅은 예외예요.

계약 뒤에 하는 두 가지 신고

1. 부동산 거래신고

외국인을 포함한 모든 매수인은 매매계약을 맺은 뒤에 이 신고를 해요. 법적 근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조예요.

기한: 계약을 맺은 날로부터 30일 안이에요.

누가 하나요: 매수인과 매도인이 함께 하거나, 계약서를 작성한 공인중개사가 해요.

어디에 하나요: 부동산이 있는 곳을 관할하는 시·군·구청이에요. 부동산거래관리시스템으로 온라인 신고도 할 수 있어요.

외국인 매수인에게 추가되는 항목:

• 체류자격, 국내 주소, 한국에 183일 이상 머물렀는지 여부예요(개정된 시행령과 시행규칙에 따라 2026년 2월 10일 이후 맺은 계약부터 필요해요).
• 지정 허가구역의 매수라면 해외 은행 예금, 해외 대출, 주식·채권 매각 대금, 가상화폐 매각 대금을 포함한 모든 매수 자금의 출처와 증빙 서류를 담은 자금조달계획서를 내야 해요(2026년 2월 10일 이후 맺은 계약부터 필요해요).

신고를 마치면 부동산거래계약 신고필증을 받아요. 등기할 때 필요해요.

증여 등 매매가 아닌 계약: 별도의 외국인 부동산 취득 신고(제8조)는 증여나 교환처럼 매매가 아닌 계약에만 적용돼요. 계약을 맺고 60일 안에 해야 해요. 상속, 법원 경매, 합병처럼 계약이 없는 취득은 취득일로부터 6개월 안에 해요.

2. 비거주자의 외국환거래 신고

비거주자가 한국 밖에서 가져오거나 보낸 자금으로 부동산을 산다면, 외국환거래법에 따라 거래를 증명하는 서류를 갖춰 외국환은행에 매수 사실을 신고해야 해요.

은행에 가져갈 서류:

• 매매계약서
• 부동산 감정평가서 또는 공시지가 확인서
• 등기부등본

나중에 팔 때: 팔고 나서 돈을 해외로 보낼 계획이라면, 매각 대금을 한국 밖으로 보낼 때 무엇이 필요한지 은행에 물어보세요.

문의처: 한국은행 외환감독팀, 02-759-5300.

한국은행의 안내는 비거주자에 관한 내용이에요. 한국에 살면서 한국 계좌에서 대금을 낸다면, 자금을 보내기 전에 신고가 필요한지 거래 은행에 확인하세요.

매수 절차

매물 찾기와 공인중개사 활용

한국 부동산 시장은 대부분 공인중개사를 통해 움직여요. 사무소 입구에 공인중개사 표시가 있는지 확인하세요. 허가구역에서는 허가증 없이는 아무것도 진행할 수 없어요. 그러니 일찍 공인중개사를 구하고, 허가구역 절차를 잘 아는 분인지 확인하세요.

계약과 대금 지급 단계

한국의 주택 매매는 대금을 세 단계로 나눠 내요.

1. 계약금: 계약을 맺을 때 내는 매매 대금의 10% 정도예요. 계약서에 달리 정하지 않았다면, 상대방이 이행에 착수하기 전(예: 중도금을 낸 때)까지는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있어요. 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 해제할 수 있어요(민법 제565조).
2. 중도금: 계약을 맺은 날과 잔금일 사이에, 계약서가 정한 날짜와 금액으로 내는 대금이에요.
3. 잔금: 잔금일에 내는 나머지 금액이에요. 같은 날 열쇠와 등기 서류를 주고받아요.

부동산등기: 돈을 내도 충분하지 않은 이유

잔금을 냈다고 해서 법적 소유자가 되는 건 아니에요. 민법 제186조에 따라 소유권은 관할 법원 등기소에서 등기를 해야 제3자에게도 넘어가요.

잔금을 낸 뒤 등기하기 전에 부동산에 가압류나 근저당이 설정되면 소유권을 잃을 수도 있어요. 잔금을 내면 바로 등기하세요.

등기 신청에 필요한 서류:

• 이전 계약서
• 부동산거래계약 신고필증
• 취득세 납부 증명
• 매도인의 협조(등기필정보와 인감)

등기는 보통 영업일 기준 5일에서 10일 안에 끝나요.

온라인 이용: iros.go.kr(대법원 인터넷등기소)이에요. 한국에서 발급한 공동인증서가 없는 비거주자는 현지 대리인이 등기를 대신 처리해야 할 수 있어요.

계약 전 권리 확인: 꼭 점검할 것들

등기부등본

계약서에 서명하기 전, 그리고 잔금을 내는 날에 다시 한 번 iros.go.kr이나 등기소에서 이 서류를 떼 보세요. 확인할 것은 이래요.

• 소유자 이름이 매도인과 같은지
• 근저당
• 가압류
• 압류
• 이전 소유권이나 임차권 주장이 있는지

수수료는 적고, 온라인에서 누구나 뗄 수 있어요.

건축물대장

정부24(gov.kr)나 관할 구청에서 떼요. 건물의 법적 용도, 바닥 면적, 건축 상태를 확인할 수 있어요. 실제 사용 방식이 법적 용도와 다르면(예: 불법으로 쪼갠 호실) 대출, 보험, 나중에 팔 때 문제가 생길 수 있어요.

살 때 내는 세금

취득세

지방세법 제11조에 따라 구입일로부터 60일 안에 지방자치단체에 내요. 세율은 매매 가격 구간과 가진 주택 수에 따라 달라요.

지방교육세와 농어촌특별세가 취득세에 부가세로 붙어요.

적당한 가격의 첫 집이라면 부가세를 포함한 실효세율은 보통 1%에서 3.5% 안팎이에요. 다만 정확한 수치는 세율표가 바뀌면 달라져요. 이 수치를 현재 세율로 믿지 마세요. 사기 전에 wetax.go.kr이나 관할 세무 담당 부서에서 최신 세율표를 확인하세요(2026년 기준이니 매수 전에 최신 세율을 확인하세요).

이미 여러 채를 가진 매수인은 지방세법에 따라 세율이 크게 오를 수 있어요. 규제 지역에서 법인으로 사는 경우에도 세율이 높아요.

외국인에게만 적용되는 취득세 가산이나 면제는 확인된 바가 없어요. 이 부분은 nts.go.kr에서 확인하세요.

보유 세금

재산세: 지방자치단체가 해마다 매겨요. 기준일은 매년 6월 1일이에요. 세율은 공시된 부동산 가치에 따라 달라요(2026년 기준이니 wetax.go.kr에서 최신 세율을 확인하세요).

종합부동산세(종부세): 정부가 정한 기준을 넘는 고가 부동산을 가진 사람에게 매기는 국세예요. 최근 몇 년 사이 세율과 기준이 여러 번 바뀌었어요. 내 부동산이 대상인지 짐작하기 전에 nts.go.kr에서 최신 기준과 세율을 확인하세요.

중개보수

매매 중개보수는 법으로 상한이 정해져 있어요. 매수인과 매도인이 중개인에게 각각 따로 내요.

서울시 요율표(2021년 10월 19일 최종 개정, 이후 바뀌었는지는 english.seoul.go.kr에서 확인)가 정한 서울 매매 상한은 이래요.

서울 밖 거래는 한국공인중개사협회 중개보수 조회 서비스(kar.or.kr)나 국토교통부 전자계약시스템(irts.molit.go.kr)에서 확인하세요.

외국인도 주택담보대출을 받을 수 있나요?

네, 받을 수 있어요. 다만 조건은 사람마다 달라요. 가장 크게 작용하는 요소는 이래요.

체류자격과 거주 상태: 은행이 체류자격과 소득을 보고 건별로 판단해요. 비거주자는 제한이 더 많고, 아예 대출을 안 해 주는 은행도 있어요.

담보인정비율(LTV) 한도: 서울 등 규제 지역에서는 금융위원회(FSC)가 정한 LTV 한도가 외국인뿐 아니라 모든 대출자에게 적용돼요. 이 한도는 거시건전성 정책에 따라 바뀌어요. 얼마까지 빌릴 수 있는지 계산하기 전에 fsc.go.kr에서 최신 한도를 확인하세요(2026년 기준이니 신청 전에 최신 LTV 상한을 확인하세요).

총부채원리금상환비율(DSR): 연간 총소득 중 대출 상환에 쓸 수 있는 비율에 상한이 모든 대출자에게 적용돼요. 현재 수치는 거래 은행에 확인하세요.

허가구역과 거주 의무: 허가구역에서 샀다면 은행이 허가증을 확인해요. 최소 2년의 거주 의무는 이용할 수 있는 대출 구조에 영향을 줘요.

외국인 신청자에게 잘 응대한다고 알려진 주요 은행으로는 KEB하나은행, 신한은행, 우리은행, KB국민은행이 있어요. 은행 상품은 수시로 바뀌어요. 각 은행에 직접 문의하고, 확인하기 전에는 어떤 LTV나 금리 수치도 현재 기준으로 보지 마세요.

한국 은행 계좌나 신용 이력이 없는 비거주자라면 주택담보대출을 받기가 훨씬 어려워요. 대출이 가능하다고 생각하기 전에 외국인 대출을 잘 아는 공인 대출 상담사나 금융 전문가와 먼저 상의하세요.

자주 묻는 질문

외국인도 한국에서 집을 살 수 있나요?

네. 한국은 외국인의 부동산 소유를 전면 금지하지 않아요. 주거용·상업용 부동산 대부분을 외국인도 살 수 있어요. 추가로 거쳐야 할 단계는 지정 구역의 사전 허가(2025년 8월부터 서울, 경기 대부분, 인천 상당 지역), 30일 안에 하는 부동산 거래신고에 들어가는 추가 신고 항목, 그리고 해외에서 자금을 들여오는 비거주자의 외국환은행 신고예요.

서울에서 집을 사기 전에 정부 허가가 필요한가요?

네, 2025년 8월 26일부터요. 허가구역 제도는 지금 두 단계로 나뉘어요. 1단계(공고 제2025-1058호, 공고 제2026-1105호로 재지정)는 서울 25개 구 전체, 경기 23개 시·군, 인천 8개 구와 제물포구 일부의 모든 주거용 부동산에 적용되고 2027년 8월 25일까지예요. 2단계(공고 제2025-1219호)는 서울 25개 구 전체와 경기 12개 시·구(광명, 과천, 의왕, 하남, 수원 3개 구, 성남 3개 구, 용인 수지, 안양 동안)의 아파트에만 따로 적용되고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지예요. 해당 서울·경기 지역에서 아파트를 사려는 분은 두 단계가 모두 적용돼요. 2단계가 먼저 끝나요. 2026년 12월 31일 이후에도 그 지역 아파트는 1단계에 따라 2027년 8월 25일까지 허가가 필요해요. 집을 알아보기 전에 molit.go.kr에서 최신 현황을 확인하세요.

30일 안에 하는 부동산 거래신고란 무엇이고, 누가 하나요?

외국인을 포함한 모든 매수인은 매매계약을 맺고 30일 안에 부동산 거래신고를 해야 해요. 매도인과 함께 신고하거나, 계약서를 작성한 공인중개사를 통해 부동산이 있는 시·군·구청에 신고해요. 허가구역 안팎을 가리지 않고 전국에 적용돼요. 2026년 2월 10일 이후 맺은 계약은 외국인 매수인의 신고서에 체류자격, 국내 주소, 한국에 183일 이상 머물렀는지 여부도 들어가요. 부동산이 허가구역 안에 있다면 해외 예금, 해외 대출, 가상화폐 매각 대금 등 매수 자금의 출처를 적은 자금조달계획서도 내야 해요. 60일 안에 하는 외국인 부동산 취득 신고는 증여처럼 매매가 아닌 계약에 쓰는 별도 신고예요.

잔금을 내도 법적 소유자가 되지 않는 이유가 뭔가요?

민법 제186조는 등기를 해야 제3자에게도 소유권이 넘어간다고 정하고 있어요. 관할 법원 등기소에서 등기를 마치기 전까지는 소유권을 주장할 수 없어요. 잔금을 낸 뒤 등기하기 전에 매도인의 채권자가 가압류를 걸면 집을 잃을 수도 있어요. 잔금을 내면 바로 등기하세요.

외국환거래 신고는 무엇이고 언제 해야 하나요?

해외 자금으로 부동산을 사는 비거주자라면 거래를 증명하는 서류를 갖춰 외국환은행에 매수 사실을 신고해야 해요. 법적 근거는 외국환거래법이에요. 나중에 매각 대금을 해외로 보낼 때 무엇이 필요한지는 거래 은행에 물어보세요. 안내가 필요하면 한국은행 외환감독팀(02-759-5300)에 문의하세요.

한국에서 부동산을 살 때 내는 세금은 무엇인가요?

살 때 내는 주된 세금은 지방세법 제11조에 따른 취득세로, 매수일로부터 60일 안에 지방자치단체에 내요. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 부가세로 붙어요. 정확한 세율은 매매 가격과 이미 가진 주택 수에 따라 달라요. 현재 국적에 따른 별도 가산세는 없어요. 매수 전에 wetax.go.kr에서 최신 세율을 확인하세요.

외국인도 한국에서 주택담보대출을 받을 수 있나요?

네, 받을 수 있어요. 다만 체류자격, 소득 원천, 부동산 위치에 따라 달라요. 은행이 체류자격과 소득을 보고 건별로 판단해요. 서울 등 규제 지역에서는 금융위원회(FSC)가 정한 담보인정비율(LTV) 한도가 적용돼요. 이 한도는 거시건전성 정책에 따라 바뀌니 은행에 직접 문의하고 fsc.go.kr에서 최신 기준을 확인하세요.

집을 사기 전에 등기부등본에서 무엇을 확인해야 하나요?

계약서에 서명하기 전에 iros.go.kr이나 등기소에서 등기부등본을 떼어 보세요. 소유자 이름이 매도인과 같은지 확인하고, 근저당, 가압류, 압류가 있는지 살펴보세요. 이런 기록은 집을 산 뒤 내 소유권에도 영향을 줄 수 있어요. gov.kr에서 건축물대장도 떼어 법적 용도와 면적을 확인하세요.

서울 밖에서는 허가구역 규정이 다른가요?

네. 부산, 대구, 제주, 그리고 경기·인천에서 허가구역 밖인 지역에서는 외국인도 사전 허가가 필요 없어요(군사, 문화유산, 자연 보호 구역인 제9조 대상 토지는 예외예요). 계약을 먼저 맺고 30일 안에 부동산 거래신고를 하면 돼요. 해외 자금을 들여오는 비거주자는 부동산이 어디에 있든 외국환은행 신고를 해야 해요.

서울에서 집을 살 때 중개보수는 얼마인가요?

매매 중개보수는 법으로 상한이 정해져 있어요. 서울시 요율표(2021년 10월 19일 최종 개정, 이후 바뀌었는지는 확인 필요)에서 15억 원 이상 거래의 상한은 0.7%이고, 금액이 작으면 상한도 더 낮아요. 매수인과 매도인이 따로 내요. 최신 요율표는 english.seoul.go.kr이나 kar.or.kr의 한국공인중개사협회 조회 서비스에서 확인하세요.

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